土地の境界のキホン／土地家屋調査士部屋昇壮

今回は、土地の境界についてのお話をさせていただきます。

 

突然で恐縮ですが、貴社の土地の境界って、ちゃんと把握されていますでしょうか？

「そんなの解ってる！」という方も多いのではないかと思いますが、実際に話を聞いてみると、ちゃんと把握していなかったり、どうも違うんじゃないかな？と思うことがしばしばあるんです。

 

土地の境界がはっきりしていないと、敷地を売却する際に、仲介する不動産業者から隣接地と境界をはっきりしておくよう求められたり、敷地の一部を分割したりする場合にも、登記の手続きが進められないなどの問題が発生します。

また、隣接地との地主と、境界にまつわるトラブルが発生することもあったりなど、気が気ではありません。

 

よく言われるのが、「土地を買った時にお隣との境界はブロック塀だと聞いているし、実際に塀もあるから、安心でしょ？」というもの。これは、ちょっと注意が必要です。実は必ずしもブロック塀が土地の境界かどうかはわからない場合も多いのです。

登記の手続きを行う法務局というところには、過去に登記などで測量をした土地には「地積測量図」というものが備え付けられてあります。また、過去に測量はされていなくても、ほぼすべての土地について、「公図」という土地の形状や土地がどのように並んでいるかを示す図面も備え付けられてあります。

その地積測量図や公図が土地の境界の基本的な資料となり、地積測量図や公図と現地とを見比べると、先ほどのブロック塀が境界線でよいのかどうかが解ってくるのです。

ただ、地積測量図は、作成された時期によっては、今の測量技術と比べると正確ではないことから、現地で境界がどこか解らないようなものもあるので注意が必要です。もちろん、時期が古くても現在でも立派に通用する精度を持った地積測量図もあります。

また、地積測量図には、図の中に標識の記載があり、現地には図のとおりに記載された境界標識が入っている場合があります。

その境界標識を測量し、境界標識間の寸法が地積測量図に記載されている寸法と一致して、初めて、その土地の境界がはっきりしている、といえるのです。

つまり、ブロック塀があるかどうかよりも、境界標識が入っているかどうか？ということのほうが大事だということなのです。

 

境界標識は土地の区画整理や造成のように大規模な事業により埋設された場合を除き、通常、隣接する土地の地主さんと、土地の境界について現地で立ち会いを行い、当事者双方が境界の位置を確認したうえで埋設を行います。

ですから、ここまでが自分の境界だ！といって勝手に境界の標識を入れることはできません。また、すでに入っている境界の標識を、位置が間違っている！といって、勝手に撤去したり、壊したりすることもできません（境界損壊罪という犯罪になります）。

境界標識には永続性の材質を使う必要があり、コンクリートや石の杭、金属のプレートや鋲などがあります。地面が土の場所には、プラスチック製の杭を用いる場合もあります。木製の杭は、時の経過とともに腐る可能性があるため永続性があるとはみなされず、境界標識とすることはできません。

また、先ほどの境界標識には、土地の境界であることが目立つよう、赤色の印を用いる場合が多く、杭やプレートに記載されている境界点を示す矢印や十字の刻みにも赤色のマーキングがされていることも多いです。金属鋲の周りに赤色プラスチックの輪がかぶさっている場合や、鋲の周りを赤色ペンキで塗っているようなものは、境界標識として設置したものだと考えられますが、赤色以外のプラスチック輪がかぶさっている場合には、境界標識ではない場合が多いかと思われます。

 

敷地に境界標識が入っていない場合や、法務局に地積測量図が備え付けられていなかったり、地積測量図の作製年月日が古い場合、お隣と土地の境界がどこかよくわからない、というときには、一度土地家屋調査士にご相談されてもよいかもしれません。

 

土地家屋調査士。初めて聞いた、という方もいらっしゃるのではないかと思います。

「士」とつくので資格の仕事なのは想像がつくのではないかと思いますが、土地や建物の登記手続きのうち、表題部という不動産の現況を示す部分（土地であれば地目（土地の用途）や地積（土地の面積）、家屋であれば種類（建物の用途）や構造（材質や階数、屋根材の種類））に変更などが生じた場合や、土地を分割や合併したり、建物を新築した場合などに行う登記手続きは、土地家屋調査士が代理して手続きを行う国家資格です。手続きにおいては測量を伴うことも多いので、測量士と間違われることも多い資格ですが、測量士は登記手続きを行うことはできません。

また、土地の境界についても、土地の分割の場合などに確認を行う必要があることから、土地家屋調査士は「境界の専門家」と言われるゆえんでもあります。

 

土地の境界は、明治時代の初め、地租改正（税金を年貢として納めていたものを金銭で納めるようになった）の際、土地の面積に基づき税金をかける際に全国を測量したときに確認された境界が基になります。

 

土地家屋調査士が境界を確認する際、この明治時代に確認された境界が、現地でどこなのかを確認することもあるのです。そのため、法務局に備え付けられている和紙に筆で書かれた昔の「公図」や、地元に古くからある図面や古文書などを探し、検討したりすることもあるんです。

 

ちなみに、土地は一筆（いっぴつ、もしくはひとふで）の土地、二筆（にひつ、もしくはふたふで）の土地…と数えるのですが、これは、豊臣秀吉が行った太閤検地において、土地の記録（検地帳）を作成する際に、土地の所在や面積、所有者などの情報を筆で一行に書き記したことから呼ばれるようになったとのことです。

 

例年にない暑さがやっと終わりつつありますが、少し落ち着かれたころにでも、一度貴社の敷地をぐるりと見渡してみるのもいかがでしょうか？

このコラムをご覧になって、専門家にお電話いただく際には、「『My法務コラム』を見て電話した」とおっしゃっていただけると、スムーズです。

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